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작성일 : 13-02-26 16:39
조세특례제한법 시행령 일부개정 (대통령령 제24141호, 2012.10.15)
 글쓴이 : 최고관리자
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조세특례제한법 시행령 일부개정 (대통령령 제24141호, 2012.10.15.)
 
◇ 개정이유 및 주요내용
2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지 취득하는 9억원 이하의 미분양주택에 대하여 취득 후 5년 이내에 양도하는 경우 양도소득세를 전액 면제하고, 5년 후에 양도하는 경우에는 취득 후 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제하도록 하는 내용으로 「조세특례제한법」이 개정(법률 제11486호, 2012. 10. 2. 공포·시행)됨에 따라 미분양주택의 정의, 미분양주택에서 제외되는 주택의 범위 및 미분양주택 공급자의 범위 등 법률에서 위임된 사항과 5년간 발생한 양도소득금액의 계산방법 및 미분양주택 확인절차 등 그 시행에 필요한 사항을 정하려는 것임.
 
◇ 개정내용대비
조세특례제한법(2012.10.2. 신설)
 조세특례제한법 시행령(2012.10.15. 신설)
제98조의7 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 내국인이 2012년 9월 24일 현재 대통령령으로 정하는 미분양주택으로서 취득가액이 9억원 이하인 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업자와 최초로 매매계약(계약금을 납부한 경우에 한정한다)을 체결하거나 그 계약에 따라 취득한 경우에는 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. (2012. 10. 2. 신설)
② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 제104조 제1항 제4호부터 제7호까지의 규정을 적용할 때 제1항을 적용받는 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2012. 10. 2. 신설)
③ 제1항을 적용할 때 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2012. 10. 2. 신설)
 
부 칙
제1조 【시행일】
이 법은 공포한 날부터 시행한다.
제2조 【주택의 양도에 관한 적용례】
제98조의7의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 양도하는 주택부터 적용한다.
 
 
 
제98조의6 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 법 제98조의7제1항 전단에서 “대통령령으로 정하는 미분양주택”이란 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2012년 9월 23일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다.
② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다.
1. 사업주체등(「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 및 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)과 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 9억원을 초과하는 주택. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.
2. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택
3. 2012년 9월 23일 이전에 사업주체등과 체결한 매매계약이 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지의 기간(이하 이 항에서 “미분양주택 취득기간”이라 한다) 중에 해제된 주택
4. 제3호에 따른 매매계약을 해제한 매매계약자가 미분양주택 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 미분양주택 및 해당 매매계약자의 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 미분양주택 취득기간 중에 원래 매매계약을 체결하였던 사업주체등과 계약을 체결하여 취득한 미분양주택
③ 법 제98조의7 제1항 전단에서 “대통령령으로 정하는 사업자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
1. 「주택법 시행령」 제107조제1항에 따라 주택을 매입한 대한주택보증주식회사
2. 주택의 공사대금으로 해당 주택을 받은 주택의 시공자
3. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의5, 제1호의8 및 제1호의10에 따라 주택을 취득한 기업구조조정부동산투자회사등
4. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의7, 제1호의9 및 제1호의11에 따라 주택을 취득한 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자
④ 법 제98조의7 제1항 전단에 따른 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다.
⑤ 법 제98조의7에 따라 과세특례를 적용받으려는 사람은 해당 미분양주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 제8항에 따라 사업주체등으로부터 교부받은 매매계약서 사본을 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
⑥ 사업주체등은 기획재정부령으로 정하는 미분양주택 현황을 2012년 11월 30일까지 시장(특별자치시장과 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제17조제2항에 따른 행정시장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)에게 제출하여야 한다.
⑦ 시장·군수·구청장은 제6항에 따라 제출받은 미분양주택 현황을 관리하여야 하며, 그 현황을 2012년 12월 31일까지 주택 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
⑧ 사업주체등은 제1항에 따른 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장·군수·구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다.
⑨ 제8항에 따라 매매계약서에 미분양주택임을 확인하는 날인을 요청받은 시장·군수·구청장은 제7항에 따른 미분양주택 현황 및 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인신청서류 등에 따라 미분양주택임을 확인하고, 해당 매매계약서에 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다.
⑩ 시장·군수·구청장과 사업주체등은 각각 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장을 2013년 3월 31일까지 정보처리장치·전산테이프 또는 디스켓·디스크 등의 전자적 형태(이하 이 조에서 “전자매체”라 한다)로 주택 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
⑪ 제10항에 따라 전자매체 자료를 제출받은 주택 소재지 관할 세무서장은 해당 자료를 기록·보관하여야 한다.
⑫ 미분양주택 확인 절차 및 그 밖에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.
부 칙
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(적용례) 제98조의6의 개정규정은 법률 제11486호 조세특례제한법 일부개정법률 시행 후 양도하는 분부터 적용한다.
 
 
◇ 개정세법해설 
 
1. 개 요
 
침체현상이 지속되고 있는 부동산시장을 활성화하기 위하여 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지 취득하는 9억원 이하의 미분양주택에 대하여
▪ 취득 후 5년 이내에 양도하는 경우 : 양도소득세 전액 면제
▪ 취득 후 5년 후에 양도하는 경우 : 취득 후 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제
 
2. 미분양주택의 범위
 
2012년 9월 24일 현재 다음 각각에 동시에 해당하는 주택을 말함
▪ 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2012년 9월 23일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택
▪ 취득가액이 9억원 이하인 주택
이때 취득가액은 실거래가액을 말하며, 분양가액 등이 해당할 것임
 
다만, 다음 각 호의 주택은 제외함
1. 사업주체등(「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 및 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다)과 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 9억원을 초과하는 주택. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.
2. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택
3. 2012년 9월 23일 이전에 사업주체등과 체결한 매매계약이 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지의 기간(“미분양주택 취득기간”) 중에 해제된 주택
기존 분양계약을 체결한 주택을 해제하고 미분양주택 취득기간 중에 다시 매매계약을 하는 주택은 대상에서 제외됨
4. 3.에 따른 매매계약을 해제한 매매계약자가 미분양주택 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 미분양주택 및 해당 매매계약자의 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 미분양주택 취득기간 중에 원래 매매계약을 체결하였던 사업주체등과 계약을 체결하여 취득한 미분양주택
기존 분양계약을 해제하고 동일인이 미분양주택 취득기한 중에 다른 미분양주택을 취득하는 경우는 대상에서 제외하고, 동일인이 명의를 변경하여 그 친인척의 명의로 다시 동일 미분양주택을 취득하는 경우도 대상에서 제외됨
 
3. 취득시한
 
미분양주택은 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지의 기간(“미분양주택 취득기간”) 중에 주택공급자와 최초로 매매계약(계약금을 납부한 경우에 한정한다)을 체결하거나 그 계약에 따라 취득하여야 함
 
매매계약에 따라 계약금만을 납부하면 되므로 1차 중도금 이하는 미분양주택 취득기간을 경과하여 불입하여도 무방함
 
또한 매매계약을 체결하면 되므로 미분양주택 취득기간 내에 소유권 이전 여부나 사실상 입주 여부는 불문함
 
4. 주택공급자
 
미분양주택 매매계약의 일방당사자가 되는 주택공급자는 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체와 다음 각각의 어느 하나에 해당하는 사업자가 되어야 함
1. 「주택법 시행령」 제107조 제1항에 따라 주택을 매입한 대한주택보증주식회사
2. 주택의 공사대금으로 해당 주택을 받은 주택의 시공자
3. 「법인세법 시행령」 제92조의2 제2항 제1호의5, 제1호의8 및 제1호의10에 따라 주택을 취득한 기업구조조정부동산투자회사등
4. 「법인세법 시행령」 제92조의2 제2항 제1호의7, 제1호의9 및 제1호의11에 따라 주택을 취득한 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자
 
5. 1세대 1주택 적용특례
 
양도소득세 비과세대상 여부를 가리는 1세대 1주택 판정 및 다주택자에 대한 양도소득세 중과대상 판정에 있어서 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니함
 
6. 양도소득세 세액감면
 
미분양주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하여 사실상 양도소득세를 부담하지 않음
 
7. 양도소득공제
 
미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제하며, 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 함
미분양주택의 공제후 차손은 다른 양도소득금액과 통산하지 못함
 
이때 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 조세특례제한법 시행령 제40조 제1항을 준용하여 계산하며, 다음에 따라 산정하게 됨
                       취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 - 취득 당시의 기준시가
양도소득금액 × ----------------------------------------------------------
                    양도 당시의 기준시가 - 취득 당시의 기준시가
8. 매매계약서 등의 제출
 
사업주체등은 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장·군수·구청장으로부터 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 양도소득세 세액감면 및 소득공제를 적용받으려는 사람은 해당 미분양주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 사업주체등으로부터 교부받은 매매계약서 사본을 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 함

 
   
 


 

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